refection complète maison - agrandissement, etc, etc, etc ...

bonjour tous le monde

je présente vite fait mon projet. ce topic risque de vivre, les questions les plus technique pouvant être plutot dans d'autre "sous topic" (par exemple pour le choix des outils), voir, pour des question très spécifique (domotique, electronique) hors de ce fofo. j'irais consulter plus en détail les conditions d'utilisation, savoir si par facilité, je mettrais ici des "pointeurs" sur les sujet tiers.

QUOI ?

- achat d'une maison de 220m², béton, 1970, rdc, 1er étage et comble, dans la commune de trignac (44, proximité saint nazaire)
- en instance d'achat <=> dans un premier temps, donc, il s'agit surtout de quantifier, planifier, étudier les hypothèses

POURQUOI ?

- en premier lieux, une grande refection s'impose : tapisserie immonde dans quelques pièces; sol en moquette dans quelques autres ... heureusement, l'état global des lieux est plutot pas mauvais hormis ca.
- présence moulure plein platre très bon état dans chaque pièce qu'il serait dommage (et dangereux) de casser ... cela cause, j'en reparlerais, beaucoup de probleme : acheminement de la VMC, faux plafond, passage des goulotte de cable d'une pièce à l'autre .... l'exploitation de l'espace aérien, pourtant le plus adapté pour une refonte complete elec, sera bien capricieux !
- refonte complète de l'electricité, au pire, ajout de terre ou je peux pour le moins cher et de quelques prises. au mieux, refonte totale, avec domotique
- ajout d'une VMC double flux
- fermeture d'une zone "logement locatif" + ouverture compteur + agrandissement toilette en salle de bain.
- possible ouverture fenetre dans le salon
- cloture
- quelques menus aménagements "handicapé", ma copine étant souffrante.

en second lieux :
- agrandissement de l'espace locatif, construction "container". avec ou sans salle de bain (annule la modification des toilettes). plusieurs options de taille et d'allocation des volumes.
- ajout d'un garage / atelier, toujours en container (cout, cout, cout !)

COMMENT ?

- avec trois bout de ficelle, des achats d'occasion, de la récup, chinois si il faut.
- un montage financier digne d'une construction de chateau de carte
- 1 mois pleine charge pour 2 guss (moi et un pote) + aides ponctuelles + ouvriers du batiment
- centralisation des tâches pro, sauf peut etre l'elec, trop pointue, parce que .... service architecte obligatoire compte tenu de la taille du projet

et surtout ....

un budget maximum, que je ne peux garantir qu'AVEC un montage financier complexe (non parce que j'ai pas la capacité de remboursement, mais plutot qu'il est presque impossible de faire financer des travaux "fait le toi meme" dans un crédit immo !) de ...

65 000 € grand max.

autant vous le dire, cela sera très tendu. il faudra aller "le plus loin possible" avec "le moins possible". d'ou le choix stratégique du container.
après tout, l'un dans l'autre, certains ont réussi a monter des maisons de 130m² neuve avec ce budget, hors terrain et viabilisation. sur le principe, donc, c'est jouable.
il faudra aussi acheter du matos technique ... je pars pratiquement de zéro ! (une dremel, ca compte ?)

l'elec sera le premier poste sur lequel taper. les premier chiffrages, "pro", sont autour de 17000€; l'un d'eux est meme a 25. autant dire que le reste est tout simplement intenable. je suis en train de faire un montage budgétaire "fait le toi meme en grande partie" avec un objectif fixé a 8000€ (j'ai 3000€ de réserve si il faut vraiment). et l'elec devra prendre en considération aussi la problématique de VMC, tout simplement pour le passage des gaines et moyens techniques dans la maison. mais l'achat et la pose (que je me dois d'anticiper et faciliter pour réduire les couts, donc) de cette VMC sera affecté a un professionnel. déduction fiscale oblige.

esthétique, astuce de scout, et budget.
j'ai déjà des propositions et des axes de reflexions, que je présenterais peu a peu, un "point projet" à la fois.

voila qui commence un maraton intellectuel, sur clavier PC, puis physique, de quelques mois.
mon but ? que ce même poste propose dans quelques mois les photos d'un truc qui se sera approché au maximum des objectifs (irréaliste) fixé actuellement.

\o/


ETAT ACTUEL

- compromis signé depuis le 30/03/2017 (10 jours pour annuler, c'est pas encore trop tard)
- Finance actuelle : 39K
- premiers devis electrique, RDV avec la banque samedi pour estimer plusieurs scénarios. <=> le montage financier doit être défini d'ici les 15 prochains jours pour tenir les 3 mois max administratifs pour le prêt
(je posterais des photos en éditant ce premier post un peu plus tard)

hello

voilà un projet plus qu'ambitieux qui me rappel de vieux souvenir
un sujet qui vas remplir plusieurs pages de sujets diverses et qui vas toucher
chaque bricoleur dans leurs convenance au plaisir de te suivre dans tes prochaines tribulations
@+

cette première semaine a été consacré surtout à de l'administratif.

consulter le plan d'urbanisme (je dois encore contacter CAUE et ADIL pour avoir le listing des aides et déverminer encore plusieurs problème ubanistique)
tirer des devis multiple, pour ce que je ne pourrais clairement pas faire moi même (ou que je ne souhaite pas), ou pour aller "challenger" un peu ce que je "peux" faire.

dans la liste des choses à absoluement faire faire :

-> pose des pilier béton pour les containers (12 plot si je place 2 containers de 12m)
-> ouverture porte au rez de chaussé (+ retirer bardage en fibrociment avec amiante   )
-> reprise eau (avec du bol, en sous sol pour l'évacuation   )
-> ouverture porte fenetre sur le balcon (+ retirer bardage en fibrociment avec amiante   )

ensuite, je vais demander des devis pour des choses que j'hésite à faire ou faire faire.

-> souder / percer les containers
-> bardage externe
-> toit

je vais aussi mettre en compétition la solution container avec quelques devis en structure bois, histoire de valider une fois pour toute mes hypothèses.
pour le moment, je laisse de côté la problématique garage; je vais en reparler un peu plus loin dans ce post, il pose deja problème avant meme de tracer les plans !

autre sujet de la semaine, j'en avais parlé : étudier le premier post de dépense, l'electricité et la VMC sur l'existant.
Je commence à voir des opportunité, qui serait à la fois pas trop cher, réalisable, et esthétiquement valable.
j'ai bossé cette semaine sur la partie "electronique" que je vais vous montrer un peu plus tard.
je fini le modèle 3D de la maison, et je vous montre ensuite ce que j'ai en tête  



bien, quitte à commencer, ici, je vais vous montrer l'existant (ne faites donc pas attention aux deux containers) (pour ceux qui se demande, c'est catia. licence officiel, par le taf)

attention, les mesures ne sont pas bonnes, et seront validé / confirmé et détaillé ... demain.
mais cela donne une bonne idée.

le rez de chaussé se partage en plusieurs pièces.
on constate, entre autre, qu'il existe un petit espace sdb dans la chaufferie (douche ouverte et lavabo)
que les WC sont très grand et on un lavabo aussi (enfin, c'est pas sur le plan, mais voila, sachez le)
l'espace cuisine dispose de l'eau, c'est pas moi qui est décidé d'en faire une cuisine, elle a déjà une partie de l'equipement !



l'idée initiale consistait à creer un T2 comprenant la chambre, le salon, la cuisine.
utiliser la sdb dans la chaufferie pose soucis : d'une part, les equipements actuels ne sont clairement pas aux normes, surtout pour location.
(je vous laisse jouer au jeux des 18 erreurs. sinon, il faut juste retenir que ca pourrait etre une image de cas d'ecole de truc a jamais faire !)

ensuite, si je sacrifie cette grande piece technique au profit de mon locataire ... où ranger mon vin ??? et puis je préfère pouvoir acceder simplement à la chaudière, au cumulus, et aux équipement electriques qui y sont rangé. enfin, c'est le seul passage vers le jardin arrière de ma maison.



seconde solution : casser le mur des WC, entre les WC et la chaufferie, et agrandir les WC dans le placard de la chaufferie (l'espace, sur l'image, représenté par un énorme mur plein, que j'ai rayuré en violet). l'idée semble bonne, hormis la perte du rangement. MAIS les WC actuel sont centré dans la pièce. mine de rien, y'a pas mal de travaux a entreprendre. dis autrement : tout est à casser, alors que tout fonctionne !

autre problème, comment desservir les pièces, et comment permettre à mon locataire d'entrer chez lui ?
déplacer la porte de la chaufferie pour qu'elle donne non à coté des toilettes, mais dans l'entrée, semblait etre une bonne idée. (ce que je représente avec le trait rouge représentant la nouvelle porte dans le couloir et la petite flèche violette)
problème : ce mur là est porteur. évidement.
cela aurait pu permettre de fermer un couloir desservant toute les pièces de cet appartement, comme je le montre avec la nouvelle cloison rouge.
il reste que le locataire doit entrer par la meme entrée que moi, et que je vais avoir du mal a cloisonner l'escalier, qui dispose de deux passage (local technique sous l'escalier). qui plus est, qui est magnifique, ca serait un sacré gachi de le cacher !




j'ai donc décidé d'ouvrir une porte coté sud, dans la cuisine, pour que le locataire ai sa propre entrée.

il suffit alors de fermer la porte du salon vers le couloir, de déplacer la porte de la chambre vers le salon. et, petit "boost", après une revisite y'a quelques jours, je peu faire un truc un peu tordu : un mur avec un angle pour permettre de passer de la cuisine aux toilettes sans que je déplace le mur de la chaufferie.
problème : faut que j'y retourne pour m'assurer qu'il respecte les normes minimum handicap (80cm) pour la location.  


problème (faudrait pas que ca soit trop facile) :
0) comme évoqué : voir si le mini couloir pour desservir les WC sont aux normes handicapé.
1) le mur du salon est lui aussi porteur. évidement. ajouter une pièce pour desservir la chambre est donc compliqué.
2) en sacrifiant cette chambre pour le locataire, je m'interdit peut etre, dans 10 ans, d'avoir de quoi loger des gamins à moi ! (le nombre de pièces aux étages est pas infini)
3) les WC demandent toujours beaucoup de travaux dans l'état (transfortaion sdb), et il faut ouvrir une porte sur la face sud qui dans l'état sert pas a grand chose. pire, il faudra que je prévois un petit chemin "propre" pour que le locataire puisse entrer chez lui. évidement, cette face sud .... est amianté ! (tuile en fibrociment, heureusement, et pas l'isolation !)




j'en arrive à la seconde tranche de l’équation : le locataire, un locataire "social", est déjà connu. la garantie d'un revenu fixe, même si réduit, et durable. ouf.
(d'ou le RDV prévu à l'ADIL, le fait que je suis prêt, de moi même, à héberger une amie qui a ce besoin, et donc a un cout un peu inférieur au marché, reviens à dire que je créé un logement social, ce qui "pourrait" m'ouvrir quelques droits. pour ce qui est de "inférieur au marché", rassurez vous, on parle de 20% environs, tout à fait justifiable par le seul fait qu'une location sous la maison du proprio, c'est rarement aguicheur pour un locataire.)
sauf que le locataire c'est "une" locataire. et qu'elle a une charmante pile Electrique de dix ans collé à ses jupons.

regardez les plans. meme si j'ouvre la chambre... y'a qu'une seule chambre.
les pièces sont toute très grande (60m² habitable avec ces 3 pièces !) ... mais trop grande, de fait. elle n'a nul besoin de 3 pièces de 20m² de moyenne !
et, enfin, très difficilement reconfigurable, a moins de casser tous les murs du rez de chaussé.



voila qui nous amène gentillement à l'idée de l'agrandissement. avec un revenu régulier en plus, je peu tirer 70K de la banque (vu la semaine dernière), grand max, en plus de mon budget maison initial.

j'ai 6m sur la face sud, entre la maison et mon voisin.
dans l'état, je peu "moduler" l'espace locatif a 1, 2 voir 3 pièces de plus. (1 container de 6, de 12, ou deux de 12.)


l'idée est la suivante, au plus grand.
je vais chiffrer et mesurer la faisabilité de l'hypothèse la plus extravagante (2 container de 12m), et réduire et adapter la voilure au besoin.



avec ces deux containers, je ferme la porte donnant de la cuisine au salon : le salon repasse dans "mon" giron, et pourrait facilement être réafecté à la location si necessaire (il faudra juste prévoir l'armoir electrique en conséquence)
la chambre reste dans mon giron aussi, je touche à rien
je créé un mur avec un angle desservant les toilettes depuis la cuisine; optionel, si la plomberie et l'espace le permet, je pourrais créer des toilettes dans la sdb du container, ce qui règle la question de la place handicapé.
le repique les arrivée d'eau de la cuisine, et la sortie d'eau depuis le sous sol sous les containers, et je créé une salle de bain dans ce nouvel espace, juste derrière la cuisine. je crée aussi un salon, et deux chambres.

le salon serait face ouest, donnant sur la rue, donc. cela fera donc une entrée privative pour ma locatrice, avec son propre jardin (à la grosse, le rectangle en vert).
ces deux container formeront une grande terrasse donnant sur mon salon, à l'étage, et me permettront de descendre dans mon jardin (exposition est, dommage), sans passer par la chaufferie.

sur le principe, hormis le cout, cela règle en grande partie mes problèmes.


mais comme rien n'est simple ici bas, il me reste beaucoup de question à régler dans l'état.

le PLU de trignac précise que je dois
- soit être a 3m de la façade des deux côté
- soit au contact avec une mitoyenneté d'un côté, et a 3m de l'autre
- soit au contact des deux côté

hors, un oeil averti aura tôt fait de remarquer qu'il manque 1m pour assurer le contact. malheureusement, les containers ont des tailles bien fixe !
plus compliqué : d'après l'agent de l'urbanisme que j'ai rencontré, l'état actuel des lieux est déjà illégal, puisque coté nord, je n'aurais a priori pas les 3m !
du coup, quelque soit la distance que je respecte avec l'extention, même si je met qu'un seul container pour garder plus de 3m de distance, ou que je comble le vide avec un petit local fermé dans le couloir restant (ce qui est mon hypothèse actuelle), mon dossier risque dans tous les cas d'être refusé par la mairie. RISQUE, il pourrait tout aussi bien passer au titre de "situation déjà existante".

voila pourquoi je vous disais que la situation du garage, au nord, non représenté à l'image, est complexe.
d'abord, il me faudra 4 place de parking (garage, ou non).
ensuite, je pensais initialement faire un garage prefab carré. dans cet espace très triangulaire, c'est finalement compliqué.
pire, le garage doit être a 4m de la maison (si c'est une annexe), d'après le PLU, toujours, ou au contact avec celle ci. auquel cas, je ne sais dire si :
- si il est a 4m, et au contact avec la mitoyenneté, est ce que du coup, je respecte la regle de "mitoyen des deux côté" ?
- sil est au contact, il faudra respecter 3m de distance, ou bien chercher le contact. et si je cherche le contact, mine de rien, cela commence a faire un beau bâtis. avec encore une fois, un budget plus que serré. (autour de 12-15K pour le garage)
pour le moment, cette problématique est trop complexe, d'ou la necessité d'aller voir le CAUE pour avoir plus de précisions ....
je fais donc au plus simple, pour ce qui est du sud, je dois soit rester a 3m (un seul container), soit chercher le contact (combler 1m de vide)


concernant mon extension, enfin, je vais donc me permettre de vous poser 1 ou 2 questions :
je pensais faire une maison "totalement isolé" avec isolation exterieur, ce qui est la meilleur garantie pour assurer les recommandations thermique. je pensais fermer soit totalement, y compris la surface en contact avec la maison, mais dans ce cas, comment alors faire le "pont" entre la cuisine et le nouveau salon ?
et si je vais au contact (bien plus simple, et moins couteux puisque j'isole que 3 faces et le toit) comment alors gérer l'isolation ? ou plus précisément : comment assurer le contact entre les deux batis, assurer l'isolation, sans pont thermique, mais aussi l'étenchéité à l'eau ?

autre possibilité voir solution que j'envisage beaucoup, mais pour laquelle je n'ai trouvé aucune info sur internet :
si j'ecarte les deux container l'un de l'autre, pour gagner le mètre miracle necessaire pour la mitoyenneté, ou que je pose les containers à 1m de la maison et "comble" le trou avec la structure bois du plancher, du bardage et de la toiture, est ce que structurellement, ça passe ?

ici, on met les deux containers a distance. le premier, barage compris, ira chercher le contact avec la limite de propriété
le second sera soit au contact direct avec la maison (isolation ???) soit c'est l'isolation qui sera au contact (pont entre le salon et la cuisine ????)
entre les deux, la structure portante des baradages, du toit, et du sol, sera prolongé d'un mètre pour faire le pont. mais est ce que la rigidité structurelle est alors assuré, notamment pour les séismes ? (obligation ici)



ou alors, les deux containers sont collé, et on vient chercher le contact avec la maison avec ce qui se résumerais quelque part a une terrasse couverte.

dans les deux cas, la place gagné permet d'avoir un salon ayant un format plus simple a aménager, peut permettre d'ajouter des toilettes séparé, voir d'encastrer l'escalier de descente depuis le tois terrasse au jardin.

je reviens vite vous présenter des plans vu de dessus des différentes hypothèses, vous montrer ce que j'ai fait coté VMC / elec / electronique ...
voir vous tenir informé du résultat de mes recherches sur l'ADIL (social) et CAUE (garage)

mais si vous pouviez me renseigner sur
- comment assurer la jonction extention / maison
- si il est possible de "tirer" une surface utile entre les structure portante (on parle ici seulement d'un mètre !)

au plaisir de vous lire